Verbilligte Vermietungen innerhalb der Familie sind weit verbreitet, aber steuerlich riskant. Wer seinen Kindern, Enkeln oder anderen Angehörigen eine Immobilie deutlich unter der ortsüblichen Miete überlässt, spart zwar auf den ersten Blick Kosten für die jüngere Generation.
Dr. Stephanie Thomas
Doch schnell wird das Finanzamt aufmerksam: Zum einen kann der Werbungskostenabzug in der Einkommensteuer gekürzt werden, zum anderen droht die Einordnung als steuerpflichtige Schenkung.
Es ist keine Seltenheit, dass Wohnraum innerhalb der Familie bewusst unter dem Marktpreis vermietet wird – sei es aus Verbundenheit oder um die jüngere Generation finanziell zu entlasten.
Diese Großzügigkeit bei der Miete weckt jedoch schnell das Misstrauen des Finanzamts in zweifacher Hinsicht: Zum einen drohen einkommensteuerliche Nachteile, da bei stark verbilligter Vermietung ein Teil der Werbungskosten vom Abzug ausgeschlossen sein kann. Zum anderen kann die Mietvergünstigung als steuerpflichtige Schenkung gewertet werden.
/// Einkommensteuerliche Folgen: begrenzter Werbungskostenabzug
Nach § 21 Abs. 2 EStG ist ein Mietverhältnis als teilentgeltlich einzustufen, wenn die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bis 2020 galt eine 66%-Grenze: Betrug die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, durften Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden.
Seit 2021 liegt die Schwelle bei 50%. Beträgt die Miete zwischen 50% und 66% der üblichen Miete, ist zur vollen Anerkennung des Kostenabzugs eine Totalüberschussprognose erforderlich.
Liegt die Miete unter 50%, werden die Werbungskosten nur im Verhältnis tatsächliche Miete zu ortsüblicher Miete berücksichtigt; der restliche Teil der Aufwendungen bleibt unberücksichtigt.
Ein allzu großzügiger Familienrabatt kann somit den vollständigen Kostenabzug gefährden. In Extremfällen – etwa bei nur 30% oder 40% der üblichen Miete – dürfen auch nur 30% oder 40% der Finanzierungs- und Unterhaltskosten abgezogen werden, während der Großteil der Kosten steuerlich verpufft.
Ein möglicher steuerlicher Verlust aus Vermietung geht verloren, und es kann trotz niedriger Einnahmen ein steuerlicher Überschuss ausgewiesen werden. Die gut gemeinte Verbilligung führt in solchen Fällen faktisch zu einer höheren Steuerlast auf die Vermietungseinkünfte. Dabei gilt es vor allem auch die ortsübliche Kaltmiete und die zu berücksichtigenden umlagefähigen Betriebskosten im Blick zu haben.
/// Schenkungsteuerliche Risiken: freigebige Zuwendung durch Mietrabatt
Auch die Schenkungsteuer ist bei verbilligter Familienvermietung im Blick zu behalten. Nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG unterliegt jede freigebige Zuwendung der Schenkungsteuer, soweit der Bedachte hierdurch auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Zivilrechtlich handelt es sich bei einer unentgeltlichen oder stark verbilligten Wohnraumüberlassung zwar nicht um einen Schenkungsvertrag, sondern zum Beispiel um einen Leihvertrag.
Steuerrechtlich ist das aber unerheblich: Sobald ein Angehöriger durch die verbilligte Nutzung einen geldwerten Vorteil erhält und keine entsprechende Gegenleistung dafür erbringt, liegt eine Bereicherung vor.
Der Mietvorteil – die Differenz zwischen ortsüblicher und tatsächlich gezahlter Miete – wird in solchen Fällen als freigebige Zuwendung angesehen. Die Finanzverwaltung geht in der Regel von einer Schenkung aus, sofern der Vermieter bewusst auf Einnahmen verzichtet, um den Verwandten zu begünstigen.
Die Bemessungsgrundlage eines solchen Vorteils entspricht dem Wert der ersparten Miete. Üblicherweise wird der jährliche Mietverzicht ermittelt und auf die voraussichtliche Dauer der Überlassung kapitalisiert. Überschreitet der so berechnete Kapitalwert den persönlichen Freibetrag des Begünstigten, fällt Schenkungsteuer an. Beispielsweise beträgt der Freibetrag € 400.000,00 für Kinder, € 200.000,00 für Enkel und € 100.000,00 für Urenkel.
Wird dieser Wert durch den Mietnachlass übertroffen, ist der übersteigende Betrag steuerpflichtig.
/// Fallbeispiel: Oma Erna vermietet vergünstigt an den Urenkel
Zum Beispiel besitzt Oma Erna ein Einfamilienhaus, das sie bisher für € 2.500,00 monatlich an Fremde vermietete. Nun soll es der Urenkel bekommen.
Oma Erna setzt die Miete auf € 1.000,00 monatlich fest – deutlich unter den ortsüblichen € 2.500,00. Einkommensteuer: Die € 1.000,00 entsprechen nur 40% der ortsüblichen Miete. Damit liegt die Miete klar unter der 50%-Marke des § 21 Abs. 2 EStG. Folglich wird das Mietverhältnis steuerlich in einen entgeltlichen Teil (40%) und einen unentgeltlichen Teil (60%) aufgeteilt.
Oma Erna darf nur 40% der angefallenen Werbungskosten (Zinsen, Abschreibung, Nebenkosten etc.) abziehen; 60% der Ausgaben bleiben unberücksichtigt.
Ein möglicher steuerlicher Verlust aus Vermietung – der bei voller Miethöhe angefallen wäre – geht verloren. Im schlimmsten Fall entsteht trotz der reduzierten Miete sogar ein steuerpflichtiger Überschuss, obwohl tatsächlich kein Gewinn erwirtschaftet wird.
Und was ist mit der Schenkungsteuer? Der Urenkel spart gegenüber der Marktmiete monatlich € 1.500,00, also €18.000,00 pro Jahr.
Unterstellt man eine Mietdauer von zehn Jahren, summiert sich der Vorteil auf rund € 180.000,00 Euro. Selbst abgezinst liegt dieser Wert deutlich über dem Freibetrag von € 100.000,00 für Urenkel. Die Folge: Auf den Freibetrag übersteigende Mietvorteil wäre Schenkungsteuer zu zahlen.
Dieses Beispiel zeigt, dass ein scheinbar harmloser Familienrabatt bei längerer Dauer erhebliche Steuerfolgen haben kann.
/// Rechtsprechung: Keine BFH-Entscheidung, aber einschlägige Parallelen
Ein höchstrichterliches Urteil zur verbilligten Familienvermietung steht noch aus. Analogien in der Rechtsprechung lassen jedoch Schlüsse zu: So entschied der BFH 2024, dass ein niedrig verzinstes Darlehen an einen Angehörigen insoweit als Schenkung gilt, wie ein Zinsvorteil gewährt wird.
Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz deutet 2002 in einem Urteil an, dass bei unentgeltlicher Wohnungsüberlassung eine „Entreicherung“ in Form entgangener Mieteinnahmen – also ebenfalls eine freigebige Zuwendung – vorliegen kann. Der Einwand, dies sei zivilrechtlich nur eine Leihe, überzeugt steuerlich nicht, da § 7 ErbStG auch solche Nutzungsvergünstigungen erfasst.
Die Fachwelt ist in der Bewertung solcher Mietvorteile nicht einig, was zu Unsicherheit in der Praxis führt. Bis zu einer BFH-Entscheidung bleibt ein gewisses Risiko bestehen, dass der Fiskus größere Mietnachlässe als steuerpflichtige Zuwendungen behandelt.
/// Handlungsempfehlungen für Vermieter
Angesichts der Risiken sollten Vermietende, die innerhalb der Familie verbilligt vermieten möchten, einige Punkte beachten:
- Mietpreis mit Augenmaß: Die Miete sollte zumindest 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Ein höherer Ansatz (ca. 2/3 der Marktmiete) bietet zusätzliche Sicherheit, da dann der volle Werbungskostenabzug möglich ist und keine Diskussion über eine Gewinnerzielungsabsicht entsteht.
- Alternativen prüfen: Überlegen Sie, ob ein Mietnachlass der beste Weg ist. Mitunter kann es steuerlich vorteilhafter sein, eine marktübliche Miete zu verlangen und stattdessen Geld zu schenken, um den Angehörigen zu unterstützen. Eine direkte Schenkung nutzt die klar definierten Freibeträge und gefährdet nicht den Kostenabzug bei der Vermietung.
- Verbindliche Auskunft einholen: Bei größeren Vergünstigungen oder Unsicherheit kann vor Vertragsabschluss die Beantragung einer verbindliche Auskunft beim Finanzamt in Betracht kommen. Damit kann vorab geklärt werden, ob die Behörde den geplanten Mietrabatt als schenkungsteuerlich relevant ansieht. Dies schafft Rechtssicherheit.
/// Fazit
Durch eine umsichtige Gestaltung – vor allem durch angemessene Miethöhe und gegebenenfalls vorherige Abstimmung mit dem Finanzamt – lassen sich die Risiken reduzieren.
– AUTORIN
Dr. Stephanie Thomas
Steuerberaterin / Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht
– KONTAKT
WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Wilhelm-Strauß-Straße 45-47
41236 Mönchengladbach
www.wws-gruppe.de