Immobilieninvestments: Vorsicht vor Verklammerung von Vermietung und Veräußerung
Unter gewissen Umständen können Vermietung und Verpachtung die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschreiten und damit eine gewerbliche Tätigkeit darstellen. Das ist steuerlich nachteilig.
Torsten Lambertz
Wer in Immobilien oder andere größere Wirtschaftsgüter wie Container oder Maschinen investiert, tut dies in der Regel nach folgendem Muster: Ankauf, Vermietung/Verpachtung, und gegebenenfalls (geplanter) Verkauf. Dabei handelt es sich unter steuerlichen Gesichtspunkten regelmäßig um eine zunächst unproblematische Form der vermögensverwaltenden Tätigkeit, die keine gewerblichen Steuerpflichten (Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer außer, wenn eine juristische Person diese Tätigkeiten ausübt) auslöst.
Das klingt nachvollziehbar, ist aber alles andere als in Stein gemeißelt. Denn sieht das Geschäftskonzept eines Investors grundsätzlich die Veräußerung eines Wirtschaftsguts vor, ob mobil oder immobil, und wird erst durch den Verkauf der angestrebte Totalgewinn erzielt, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Das Prinzip nennt sich Verklammerungsrechtsprechung.
Oder anders gesagt: Nach der Verklammerungsrechtsprechung ist die Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschritten, wenn das Geschäftskonzept darin besteht, Wirtschaftsgüter zu kaufen, zwischenzeitlich zu vermieten und anschließend zu verkaufen, sofern bereits bei der Aufnahme der Tätigkeit feststeht, dass sich das erwartete positive Gesamtergebnis nur unter Einbeziehung des Verkaufserlöses erzielen lässt.
Das bedeutet: eine Verklammerung von Ankauf, Vermietung und Verkauf zu einer die Vermögensverwaltung überschreitenden gewerblichen Tätigkeit kann auch vorliegen, wenn die Wirtschaftsgüter nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden. Damit wurden die Vorschriften zu privaten Veräußerungsgeschäften nach §23 Einkommensteuergesetz, die grundsätzlich eine Haltefrist bei beispielsweise von Renditeimmobilien von zehn Jahren vorsehen, bei diesem speziellen Sachverhalt maßgeblich verschärft.
Diese Rechtsprechung fußt auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs gegen eine GbR, die 2003 Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung bebauter Grundstücke nach §21 EStG erzielt hatte. Zu den Einkünften gehörten unter anderem auch solche aus der Vermietung von zwei Dienstgebäuden an eine Kommune und einen Landkreis auf Grundstücken mit Erbbaurecht. Nach Ablauf der 20-jährigen Laufzeit des jeweiligen Erbbaurechts wurden die Immobilien gegen eine vorher vereinbarte Entschädigung an Kommune beziehungsweise Landkreis übertragen. Die Finanzverwaltung war aufgrund dieser vertraglichen Situation der Auffassung, die GbR habe bei den beiden Gebäuden einen Gewerbebetrieb unterhalten und damit den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschritten.
In dem Urteilfall lehnte der IV. BFH-Senat eine Überschreitung der privaten Vermögensverwaltung aufgrund der feststehenden Veräußerung ab. Bei einer zwischenzeitlichen und vorher geplanten langfristigen Vermietung zwischen der Herstellung und der Veräußerung könne der Verkauf allein kein Gewerbe begründen. Dieses Verhalten sei für einen Grundstückshändler unüblich, da dieser auf einen zeitnahen Umschlag bedacht sei. Das Gewerbe werde im vorliegenden Streitfall dadurch begründet, dass das Geschäftskonzept aus der Errichtung, der anschließenden langfristigen Vermietung und der Veräußerung bestehe. Die Tätigkeiten seien in der Folge zu einer einheitlichen, die private Vermögensverwaltung überschreitenden gewerblichen Tätigkeit zu verklammern.
Daran zeigt sich: wenn sich das zu erwartende positive Gesamtergebnis nur unter Berücksichtigung des Veräußerungserlöses erzielen lässt, tritt die Umschichtung der Vermögenswerte bei allen Wirtschaftsgütern gegenüber der Fruchtziehung aus den Substanzwerten in den Vordergrund. Es entsteht dadurch auch nach Ablauf der Spekulationsfrist eine Verklammerung, die zu einer Gewerblichkeit in der Vermögensverwaltung führen kann.
Wichtig sei daher, gleich zu Beginn der Vermietungs- beziehungsweise Verpachtungstätigkeit für jedes Objekt eine entsprechende Prognose über die zu erwartende Vermögensentwicklung abzugeben. Damit lassen sich etwaige gewerbliche und somit steuerliche Risiken senken. Der private Rahmen der Vermögensverwaltung wird nicht überschritten, wenn sich aufgrund der bei Beginn der Vermietung vorhersehbaren Werbungskosten auch ohne Veräußerung voraussichtlich ein Totalüberschuss ergibt. Dies gilt es frühzeitig festzustellen.
– AUTOR
Torsten Lambertz, Diplom-Kaufmann (FH)
Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
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(Hinweis: Artikel erstmalig erschienen im PT-Magazin 1+2/2023)